Repasse de Financiamento Imobiliário

Migjonela programa repasse de financiamento imobiliário é o processo onde o comprador original de um imóvel transfere a dívida do financiamento e os direitos do bem para um novo comprador.

Financiamentos imobiliários costumam durar vários anos, período em que grandes mudanças de vida podem acontecer — como o falecimento de um ente querido, transferência de trabalho ou a necessidade urgente de se mudar de estado. Se você desejar vender seu imóvel nessas circunstâncias, pode transferir o saldo devedor para nós. Na prática, nós assumimos o financiamento existente junto à instituição financeira, sujeito à aprovação de crédito de praxe.

Bancos e construtoras incluem cláusulas contratuais específicas que regem a transferência de dívidas. É importante analisar seu contrato com atenção, pois certas cláusulas restritivas podem afetar nossa capacidade de assumir seu financiamento.

Embora os bancos não sejam obrigados a aprovar a transferência de dívida, nós assumimos com sucesso o financiamento de 82% dos imóveis oferecidos a nós em Alagoas. Para garantir que a transação entre você (o vendedor) e nós (o comprador) seja concluída de forma legal e segura, o processo segue estas etapas:

1. Análise de Crédito da Instituição Financeira: Para que a transferência se torne oficial, o credor do seu financiamento ou a construtora precisa nos aprovar como os novos proprietários. Você precisará entrar em contato com a sua instituição financeira para informar sua intenção de transferir o financiamento e solicitar o pacote de documentação exigido por eles. Certifique-se de pedir um extrato atualizado detalhando todas as parcelas pagas e o saldo devedor remanescente.

Nossas Credenciais e Histórico: Nossa empresa mantém uma excelente saúde financeira, um portfólio imobiliário robusto e um perfil de crédito exemplar. Até o momento, alcançamos uma taxa de aprovação de 100% junto a instituições financeiras e construtoras ao assumir dívidas imobiliárias existentes, garantindo um processo de transferência ágil e seguro para os vendedores

2. Estrutura de Patrimônio e Dívida: Para se qualificar para o nosso programa de assunção de dívida, o valor base total do capital pago pelo vendedor até a presente data (entrada mais parcelas mensais) deve equivaler a pelo menos 25% do preço de compra original do imóvel ou valor avaliado. Sob o nosso modelo de aquisição, nós não reembolsamos aos vendedores o capital pago pelo imóvel até a presente data por parcelas ou entradas pagas anteriormente.

Como uma empresa de investimento institucional, adquirir um imóvel assumindo a dívida remanescente e, ao mesmo tempo, reembolsar os pagamentos históricos pelo valor de mercado atual não é financeiramente viável.

No Brasil, o financiamento imobiliário padrão limita a cota de financiamento a 80%. Ao assumir um saldo devedor remanescente que representa 75% ou menos do valor original do ativo, mantemos uma exposição ao risco aceitável para o nosso portfólio de investimentos.

Para o proprietário, as parcelas mensais pagas ao longo do período de ocupação do imóvel são, em regra, inferiores ao valor de um aluguel de mercado para um imóvel equivalente, gerando economia durante a sua permanência.

Valorização do Imóvel e Avaliações de Mercado — Se o imóvel tiver valorizado significativamente desde a compra inicial, podemos, em casos selecionados, considerar o reembolso de uma parcela dessa valorização do capital.

A precificação imobiliária no Brasil pode variar bastante, e os preços pedidos frequentemente divergem das reais avaliações de mercado. Nossas propostas de aquisição são calculadas por meio de avaliações rigorosas e baseadas em dados, fundamentadas em transações locais reais, no estado de conservação do imóvel e no uso do solo — garantindo uma avaliação justa e pronta para execução para ambas as partes.

3. Custos Operacionais e Taxas de Transferência: A execução de uma assunção de financiamento envolve despesas administrativas e jurídicas. A prática de mercado estabelece que esses custos de transação são cobertos pelo comprador; contudo, a alocação dos custos pode ser adaptada dependendo dos termos específicos do contrato.

Taxas de Avaliação Bancária e Administrativas: A instituição financeira cobra uma taxa para avaliar o perfil de crédito do comprador e realizar a vistoria de engenharia do imóvel. Embora geralmente mantenhamos o contrato existente com o seu credor ou construtora atual, reservamo-nos o direito de iniciar a transferência do financiamento (Portabilidade de Crédito) para outra instituição caso taxas de juros mais favoráveis estejam disponíveis.

A portabilidade de crédito é um direito garantido pelo Código de Defesa do Consumidor e regulamentado pelo Banco Central do Brasil. Se optarmos por trocar de instituição financeira, nossa empresa cobrirá todos os custos de transferência associados.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Imposto municipal obrigatório cobrado sobre a transferência de propriedade imobiliária.
Custas de Cartório e Registro de Imóveis: Taxas associadas à lavratura da escritura atualizada e ao registro do título do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) local.

4. Execução do Novo Contrato de Financiamento e Transferência de Titularidade Após a aprovação do crédito, a instituição financeira ou a construtora elabora um Contrato de Cessão de Direitos e Assunção de Dívida formal. Este instrumento exonera você formalmente de todas as obrigações financeiras remanescentes associadas ao imóvel e transfere as condições do financiamento diretamente para nós.

Quitação do Vendedor e Exoneração: A assinatura deste instrumento quita integralmente suas obrigações com o banco ou construtora, confirmando que o financiamento foi quitado ou transferido em seu nome.
Transferência Contratual: Simultaneamente, o credor estabelece um novo contrato de financiamento em nosso nome, transferindo todos os direitos subjacentes, a titularidade e as obrigações remanescentes para a nossa empresa.
Registro de Imóveis: O contrato assinado é subsequentemente registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) local, formalizando a transferência da propriedade e atualizando a matrícula do imóvel no registro público.

Mecanismo Jurídico Chave (Verificação do Processo)

No Brasil, o banco ou a construtora geralmente não emite um Termo de Quitação separado durante uma assunção de dívida.

Em vez disso, a transação é estruturada como um Contrato Tripartite assinado por três partes:

O Vendedor (Você): Exonerado de todas as obrigações (Exoneração do Devedor Originário).
O Credor (Banco/Construtora): Aprova a transferência e mantém a garantia real do imóvel (Alienação Fiduciária).
O Comprador (Nós): Assume a dívida e adquire os direitos sobre o imóvel.

O contrato único assinado atua tanto como a sua liberação jurídica da dívida quanto como o nosso novo instrumento de financiamento, o qual é então registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para formalizar e finalizar a transferência.

Clausulas

Ajuste de Termos Contratuais e Proteção Regulatória:

Ao transferir um financiamento imobiliário existente, as instituições financeiras raramente mantêm as taxas de juros ou as estruturas de pagamento originais do vendedor. Em vez disso, os credores tipicamente renegociam os termos para refletir as condições atuais de mercado e avaliar o perfil de crédito do novo comprador.

Recálculo da Taxa de Juros: Sob as práticas bancárias brasileiras, a assunção de dívida permite que a instituição financeira recalcule as taxas de juros, ajuste as parcelas mensais e reavalie o saldo devedor remanescente de acordo com as taxas de referência vigentes no mercado no momento da transferência.
Padrões de Proteção ao Consumidor: Todas as modificações contratuais devem cumprir rigorosamente o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e as regulamentações emitidas pelo Banco Central do Brasil. Realizamos uma auditoria jurídica detalhada de todos os termos propostos pelo credor para identificar e contestar quaisquer cláusulas abusivas, taxas não autorizadas ou estruturas de taxas em desacordo com a legislação.

Nuances Jurídicas e Terminológicas (Para Seu Conhecimento)

Autonomia do Credor (Art. 299, Código Civil): Nos termos do Artigo 299 do Código Civil Brasileiro, a assunção de dívida exige o consentimento expresso do credor. Os bancos brasileiros consideram a transferência de dívida como uma nova operação de crédito, o que lhes concede legalmente o direito de fixar novas taxas de juros ou tarifas para o comprador — não sendo considerada uma violação do CDC a alteração das taxas no momento da assunção.
Cláusulas Proibidas pelo CDC: Embora os credores possam alterar as taxas para o novo contrato, eles não podem cobrar “taxas de cessão de contrato” administrativas abusivas nem impor a venda casada de produtos a qualquer das partes (prática vedada pelo Art. 39, I, do CDC).
Opção de Portabilidade (Portabilidade de Crédito): Se o credor original oferecer termos desfavoráveis no momento da transferência, assiste-lhe o direito, nos termos da Resolução nº 4.292 do Banco Central, de transferir a dívida imobiliária para um banco concorrente que ofereça taxas de juros mais baixas

Clausulas

Taxas de Anuência da Construtora e Cláusulas Contratuais Abusivas

Ao negociar diretamente com incorporadoras imobiliárias ou construtoras, os contratos frequentemente incluem uma “Taxa de Aprovação” ou “Taxa de Anuência / Taxa de Cessão de Contrato”, tipicamente calculada entre 1% e 5% do valor total do imóvel.

Aviso Legal Sobre Taxas de Anuência

Precedente Jurídico: O direito do consumidor brasileiro e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consideram ilegais e abusivas as taxas de cessão arbitrárias baseadas em percentuais (cláusula abusiva).
Limites para Despesas Operacionais: Os custos administrativos operacionais são considerados por lei como despesas normais da atividade empresarial. As construtoras apenas têm permissão para cobrar por despesas administrativas reais e discriminadas, efetivamente incorridas durante o processo de emissão de documentos e verificação de crédito — jamais um percentual arbitrário sobre o valor do ativo.
Proteções Legais: Se a construtora exigir uma taxa de transferência ilegal para aprovar a assunção de dívida, nossa equipe jurídica tratará do assunto diretamente para contestar a cobrança com base no Artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ativos Inelegíveis e Tipos de Transação Excluídos

Para manter uma gestão de risco rigorosa e o cumprimento regulatório, nosso portfólio de investimentos adere a limites claros de subscrição (underwriting). Nós não participamos e não adquirimos as seguintes modalidades de ativos:

1. Exclusões Contratuais e de Transação

Acordos Informais Paralelos (Contratos de Gaveta / Venda de Chave Informal): Não adquirimos imóveis por meio de instrumentos privados e não registrados que desconsiderem a aprovação formal do banco. Todas as assunções de dívida devem ser totalmente analisadas e autorizadas pela instituição financeira credora.
Imóveis na Planta / Lançamentos: Não adquirimos empreendimentos não concluídos ou contratos em fase de pré-construção; avaliamos exclusivamente ativos imobiliários físicos e construídos.
Financiamentos Junto ao Banco Itaú: Atualmente, não assumimos dívidas imobiliárias existentes mantidas junto ao Banco Itaú, nem realizamos portabilidade de crédito oriunda do Itaú. Imóveis com gravames pendentes vinculados ao Itaú são inelegíveis para o nosso programa de aquisição.

2. Zonas de Risco Geotécnico e Ambiental

Zonas Impactadas por Mineração e Instabilidade do Solo: Imóveis localizados em áreas afetadas por atividades de mineração, subsidência ou movimentação severa do solo (ex.: zonas de afundamento/subsidência).
Áreas de Risco de Deslizamento e Encostas Íngremes: Ativos construídos em encostas de alta declividade ou zonas classificadas como vulneráveis a deslizamentos de terra ou lama.
Zonas de Inundação Crônica: Imóveis sujeitos a riscos de alagamento ou inundação recorrentes, sazonais ou severos.
Áreas de Erosão Costeira: Ativos situados em zonas de alto risco sujeitas ao recuo da linha de costa ou erosão marinha.

3. Exclusões por Segurança Pública

Áreas de Alta Vulnerabilidade: Imóveis localizados em zonas com sérios riscos à segurança pública ou restrições severas de acesso territorial que impeçam a gestão patrimonial padrão.

Resumo e Próximos Passos

Como Acelerar a Sua Solicitação Para agilizar a avaliação do seu imóvel, recomendamos ter em mãos os detalhes do seu Extrato do Saldo Devedor atualizado ao entrar em contato com a nossa equipe.

Avaliação Inicial Rápida (Resposta em até 72 Horas) assim que você enviar a sua solicitação inicial contendo a tipologia do imóvel, o endereço físico completo e o saldo devedor atual do financiamento, nosso comitê de investimentos realizará uma análise financeira preliminar. Nosso objetivo é notificá-lo sobre a nossa decisão inicial em até 72 horas.

Vistoria e Inspeção do Imóvel no Local Se a sua solicitação avançar para a fase de inspeção, isso indica que o seu imóvel atende aos nossos critérios preliminares de cota de financiamento. Uma vistoria no local será então agendada para:

Confirmar se o estado físico e o valor de mercado do imóvel estão alinhados com as informações fornecidas.
Garantir que o ativo esteja livre de defeitos estruturais, riscos ambientais ou gravames físicos não declarados.

“Transferência de Financiamento Feita de Forma Simples, Segura e Rápida.”